司法解释出台案例一
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住房用作办公楼,能管吗?
    [解读:住改商须整栋业主同意]5月25日,家住格兰云天的住户覃先生向报社投诉,其楼下住宅被改成快餐店厨房。每天上午8时起,楼下就开始传来砍骨头的声音,之后,一股混着腥味、油味、烟味、臭味等各类杂味的空气就直扑房间。入住大半年,覃先生一直饱受油烟味的侵袭。市民王女士家住长园路一小区11楼,楼下4楼业主将住宅改用办公室,出入小区的流动人员变多了,也挤占了电梯等公用设施。王女士曾向律师咨询,但却得知,其要征集多数业主同意,才能到法院起诉,否则,官司胜算几率不大。王女士只能作罢。
    解读 住改商须整栋业主同意
    2007年10月1日实施的《物权法》规定,业主将住宅改变为经营用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。但是,对“有利害关系的业主”的范围没有明确。
    【司法解释】业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。
    【专家解读】小餐馆藏身在居民楼里,一楼杂物房被改成小商店或者商铺,类似“住改商”的情况在多个小区并不少见。这类纠纷处理起来通常很繁琐,需要向环保、规划等相关部门进行投诉并举证。而对于一些将住宅出租,用于旅社、公司办公等情况的住宅,业主却常感到举证困难、投诉无门。
    此次司法解释将“有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内”,明确规定了利害关系人的最小范围,即整栋楼的业主。这意味着,该栋楼只要有1名业主反对,无需举证直接向法院主张,就可“1票否决”。
    另外,如果出现建筑区划内本栋建筑物之外的业主也与民宅商用行为存在利害关系的情况,司法解释中也有规定,其应证明利害关系的存在。解释实施后,将能控制住房改商住。
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