自家的阳台为何不能封
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情况描述:
某小区顶层阳台未做封闭,由于未封闭的阳台只计一半建筑面积,该户业主盘
算一番,决定交房之后自己封阳台,没想到遭到物业管理公司的反对。业主非
常不满:我自己的房子,自己花钱封阳台有什么不可以,我又没有对任何人造
成不便或者麻烦,难道这不是我自己的权利吗? 

律师分析: 

  这位业主随后找到本报特约律师顾问北京世联新纪元律师事务所郭玉涛律
师进行咨询。律师认为:业主自己花钱买的房子,依法对这套房屋享有所有
权,我国《民法通则》规定:“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占
有、使用、收益、处分的权利”。这位业主作为所有人,对自己的房屋确实享有
完全的占有、使用、收益、处分权能。他对自己的房屋进行必要的添附、装
饰、装修,是行使处分权能的一种表现,也就是行使所有权的表现。 

  但是,任何权利都不是无限制的。所有人行使所有权,应当符合法律确认
所有权的目的,必须遵守国家的法律,充分、合理地发挥财产的效益。行使所
有权不得破坏社会主义经济秩序、不得侵害公司财物,不得妨碍或损害他人的
利益,不得违背社会主义道德准则。如果所有人滥用所有权,应当依法承担相
应的责任。 

  假设这位业主不是要封阳台,而是要在屋子里修一个壁炉,这是他行使所
有权的表现,谁也无权干涉,但是他如果要把壁炉的烟囱伸到楼上业主的窗户
下面就不行,楼上业主就会激烈反对,因为壁炉产生的烟会呛着楼上的业主。
这就是滥用所有权,大家对此会看得很清楚,也会迅速而激烈地反对,因为这
种行为直接损害了他人利益。 

  而本案例中,业主封阳台的行为并没有直接让某一位业主不痛快,其造成
的损害不直接、不明显,所以大家看得不太清楚,反对的声音也很小或者几乎
没有。但是这种行为从本质上同样是滥用所有权、损害其他业主利益的行为。 


  建筑师设计楼房的开放式阳台,自然有其美观、实用的考虑。对于生活在
这栋楼宇中的全体业主来说,这栋楼宇的外立面是他们共有的部位,保持该楼
宇漂亮、舒服的景观,使得该楼宇能够保值增值,这是他们作为楼宇所有者的
合法权益。 

  如果人人只图自己方便,随意地封阳台,就一定会破坏该楼宇外立面的整
体美观、协调、整齐,从而降低了该楼宇的整体品位、档次、效果,时间长了
必然会造成这栋楼宇或者小区的贬值。所有这些,无疑都是在损害全体业主的
合法权益。 

  基于此,该楼宇任何其他业主都有权利阻止类似随意“封阳台”的行为。物
业管理公司不是业主,对该楼宇并不享有共有权,因此该业主封阳台的行为并
没有损害物业管理公司的利益,但是物业管理公司的基本职责就是在业主的授
权委托下,对物业进行必要管理、服务,使物业能够保值增值。为此,物业管
理公司不仅要提供保安、保洁等服务,还必须要及时制止对物业、对全体业主
利益的损害行为。这是物业管理公司的合同义务,同时也是其合同权利、职
责。 

  物业管理公司的职权来源于全体业主的所有权,是全体业主将所有权的一
部分权能授予物业管理公司来行使,物业管理公司代表和维护全体业主的共同
利益而不能只维护单独个体业主的私利。 

  所以当某一位业主个体的行为损害到业主整体的利益时,其他业主既可以
自行予以制止,也可以授权物业管理公司予以制止。
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