把房登记子女名下好不好?专家教你用好物权法
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                 把房登记子女名下好不好?专家教你用好物权法
刘克希,我省著名的民法专家,最权威的物权法专家。现任省人大法制委副主任委员、省人大常委会法工委副主任,省法学会副会长、学术委员会主任委员,兼省委党校、省行政学院特聘教授,南大、南师大、东大法学院兼职教授。其所著民法通则原理与实务、中国民法教程、遗失空白转账支票的法律责任三部著作,分别荣获省部级哲学社会科学优秀成果奖。刘克希全程参与了我国物权法制定过程中的有关调研、论证、研讨工作,提出的不动产统一登记、按件收费、住房用地满70年自动续期等重要意见和建议被采纳并写入物权法。 
房子是人们最关心的不动产,物权法对此做出了很多规定,将成为今后人们处理住房所有权的重要依据。比如,近年来,由于房价上涨过快等原因,一些经济条件较好的家庭,开始准备为子女购房,或者把住房尤其是第二套登记在子女名下,让"小鬼当家"。那么,这样登记是好还是不好?这是人们比较困惑的。 
还有一个问题,父母考虑到孩子大了要结婚,准备买婚房。可是,如今年轻人的婚姻关系有越来越不稳定的趋势,父母担心,给子女买了婚房,到时登记到子女名下,一旦子女婚姻关系破裂,先买了房子是不是会吃亏?是让孩子先结婚后买房,还是先买房后结婚?这些情况如何处理,才能更为有利?省人大法制委副主任委员刘克希指出,这些困扰市民的住房问题,通过物权法、修改后的婚姻法和司法解释,都能找到比较理想的处理办法。 
房子登记在子女名下好不好 
[案例] 最近,南京的孙女士和丈夫买了一套住房,这是他们的第二套房子,正在准备进行房产登记。他们拿不准:是完全登记在孩子名下,还是登记在夫妻双方与孩子三个人的名下,或者是登记在夫妻一方与孩子两个人的名下。要是登记在孩子名下,有什么好处什么弊端? 
[解析] 刘克希认为,住房,尤其是第二套住房,是否登记在子女名下,是否让该住房的物权(所有权)全部或部分归子女所有,在当前物权法已经施行生效的情况下,应该考虑三个方面的问题。 
一看遗产税是否征收 
第一个问题,是遗产税是否会征收。刘克希说,遗产税法曾经列入国家的立法规划,但至今并未出台。因此,是否会征收遗产税,何时征收遗产税,遗产税的税率等等,还没有明确说法。有人认为,不排除我国将开征遗产税的问题,如果开征,税率通常会在20%以上至50%左右,不排除超过50%。而根据物权法规定,今后住房用地70年期满后将自动续期,市民的房屋可以留给子子孙孙住下去。所以,遗产税是否征收,是父母决定是否把房子登记在子女名下要思考的问题。考虑到今后我国征收遗产税的可能,父母可以把住房,尤其是第二套住房,登记在子女名下。因为根据物权法不动产登记生效制度,房子登记在谁名下就归谁所有,既然父母已经把房子登记在子女名下,子女自身就是住房的所有权人,当然谈不上遗产,也谈不上继承问题,即使开征遗产税,对子女也没有影响。 
二看物业税是否征收 
第二个问题,是物业税是否开征。物业税又称"财产税"或"地产税",主要是针对房屋、土地等不动产,要求其所有人或承租人每年都缴付一定税款,税额随房地产的升值而提高。国家对此已有讨论。对是否征收物业税,目前争论激烈。据了解,我国对房地产征收物业税,是为了打压日益走高的房价。但是有的专家、学者认为,用行政手段"打压"房价本身是不符合市场经济规律的。况且,此前,国家先后出台了国八条、国六条、九部委十五条等房产政策,冀望把房价"压"下来,但收效甚微。因此,征收物业税是否就能够有效抑制房价,一时难有定论。眼下虽有个别地方试点,但具体实施仍无时间表。 
即便开征物业税,如何开征也是一个问题。国家有关部门先是提出,按住房面积大小征收,面积超过90平方米的住房要征收,低于90平方米的不征收,随即有舆情质疑这种办法的公平、公正。于是有人又提出按套征收,即第一套自住房不用征收,第二套及以上的住房要征收物业税。考虑到存在这种可能,为了预防对第二套及以上住房征收物业税,父母把第二套房子登记在子女名下,不管将来开征与不开征,都比较保险。 
三看契税和登记费 
第三个问题是契税和登记费。我国规定,买房登记要缴纳一定比例的契税。南京就规定,购买144平方米以上的普通住房要交总房价4%的契税,144平方米以下的交2%。营业用房、别墅等也要交4%。如果登记在子女名下,就是子女的住房,就用不着从父母名下到子女名下的买卖"过户",也用不着赠与,当然也就没有契税和登记费等问题。 
 [小结] 
如果市民有两套房子,一套登记在自己名下,另一套可以登记在子女名下。不管今后国家政策如何,均不存在交不交上述遗产税、物业税、契税等问题。即便房子是父母一方或双方与子女共同登记的,若要开征遗产税、物业税,也要找到比较好的解决办法。比如,我省各地房产部门在办理父母一方或双方与子女共同登记住房时,普遍允许住房共有人约定各自所占的份额。这时父母就可以跟子女约定,子女所占份额尽可能大些,父母所占份额尽可能少些。这样,即使将要开征或已经开征有关税种[FS:PAGE],子女的税负将大大减轻。 
由此可见,把住房尤其是第二套住房登记在子女名下,好像"好处多多"。但是,也有万一的不利情形,比如遇到成年"不肖子女",把登记在自己名下与父母共住的房子偷偷卖掉,也不是不可能的。 
近年来,随着房价上涨,买房的各种税费、贷款利率等随之调整,再考虑到今后可能征收遗产税、物业税,越来越多的家庭把房产,尤其是第二套住房,登记在子女名下,甚至是孙儿孙女名下,以至于在有些大城市住房所有权人出现"小鬼当家"的现象。这样的做法,符合我国物权法等有关法律的规定,也不违背社会道德规范。 
给子女买婚房怎么避风险 
[案例]李先生的儿子三年前大学毕业,女朋友也谈了两年了。李先生和老伴感觉到孩子要结婚了,开始准备买婚房。让他为难的是,如今年轻人的婚姻关系似乎越来越不稳定,万一将来闹离婚,先买房子会不会吃亏?他身边就有同事,因为给孩子准备了婚房,结果孩子离婚时吃了亏。究竟是先买房后领结婚证好,还是先领结婚证后买房好?他举棋不定。 
[解析] 根据物权法规定,住房等不动产,登记在谁名下,就归谁所有,但夫妻关系存续期间的除外。要回答上述问题,先要理清修改后的婚姻法和最高人民法院司法解释对夫妻财产的有关规定。 
买婚房与否,关键看是男还是女 
现行的婚姻法,在2001年4月28日作出了较大修改。后来最高人民法院出台的司法解释进一步明确,夫妻一方所有的财产,不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。这意味着,婚前财产与婚姻关系存续时间长短没有关系,婚前财产永远归一方所有,不会因婚姻关系的延续而转化为夫妻共有财产。 
可见,根据物权法和新的婚姻法有关规定,在结婚前父母为子女所买的婚房,只要登记在子女名下,就属于一方的婚前财产,应归子女一人所有,而不是夫妻共有财产。因此,市民无论选择先买房后结婚,还是先结婚后买房,都是不全面的选择。关键看自家是儿子还是女儿。如果是儿子,以先买房后结婚较为有利。如果是女儿,以先结婚后买房较为有利。 
一方婚前财产,婚后增值不共有 
有人提出,按传统习惯,一般是男方买房,女方买嫁妆。如果男方婚前买房子,婚后房子大大升值,比如王先生2002年花了40万元买了婚房,并登记在自己名下。当年底他和女友结婚。现在房子已经升值到100万元,这升值的60万元是不是夫妻共有财产呢? 
刘克希指出,根据物权法,不动产的所有权人享有对不动产的占有、使用、收益、处分"四大权能"。王先生是这套房子的所有权人,理所当然地对该房子享有上述四大权利,房子在婚姻关系存续期间升值60万元,属于不动产的"收益",也应该归王先生一人所有,而不是夫妻双方共有财产。 
经约定,父母房子归孩子一方所有 
有人问,如果父母有两套房子,想把其中一套房子"转让"登记在女儿或儿子名下,同样考虑到当前年轻人婚姻关系不稳定,为防止一旦婚姻关系破裂吃亏,怎么办较好? 
刘克希建议选择几种方法解决。一个方法是转让登记在孩子名下,但要让孩子跟配偶约定,这房子只归孩子一人所有,但这办法容易影响家庭关系,也容易在今后离婚时产生纠纷。另一办法是根据修改后的婚姻法第十八条第二项规定,用遗嘱或赠与合同确定该房只归夫或妻一方所有,即一是父母在遗嘱中明确确定在父母去世后该住房只归女儿(或儿子)一人所有,二是父母可以跟孩子办理过户登记,并在赠与合同中同孩子明确约定,该房产只归女儿(或儿子)一人所有,且其他任何人不享有此房的任何权利。这两种方法较好,也比较保险。
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