案评小区停车费的合理性
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案评小区停车费的合理性

本刊主笔/倪斌鹭

原载于《现代物业》上旬刊2009年2期总第106期


一次性交钱购买了富华小区地上划线固定车位,原本以为可以随意停车,可没想到,每个月却被要求再交纳停车费,否则车辆进不了富华小区。这样的规定,让卫联(化名,下同)大惑不解。因停车费问题与富华小区的保安僵持了一段时间后,卫联一纸诉状把富华小区的物业公司及业主委员会告上法庭。近日,法院作出判决:驳回原告卫联的诉讼请求。


■[诉争风波:车位还要交停车费]


卫联花钱在富华小区里买了个公用道路旁划线的地上固定车位,拥有了车库的使用权,除了按住宅的面积每月缴交物业管理费外,起初车进车出,从来无需再交其他费用。可是,自2008年初开始,情况发生了变化。

2008年3月9日,卫联所在小区的物业公司通知卫联,称车辆停放富华小区共有道路上的业主必须按月交纳80元停车费,交费后方可为他办理停车卡。第二天,富华小区的物业公司和业主委员会还张贴一份共同联署的通告,内容为:未办理停车卡者,禁止驾车驶入富华小区。

卫联认为这每月80元的停车费收得不合理,因此不同意支付,也未办理停车卡,但卫联的车进不了小区,因此,报了110,警察出面调解,决定关于该停车事宜,双方事后协商解决,当天卫联将车停在小区公共道路上。过了几天,富华小区物业公司的保安以未办理停车卡为由,不允许卫联驾车进入富华小区。2008年3月16日至2008年5月13日,卫联只好将车辆停放于其他停车场,由此缴交了停车费435元。

卫联实在想不明白,自己花了不少钱买车位,为什么还要交停车费?他认为富华小区的物业公司和业主委员会侵犯了他对富华小区的共有道路的使用权。因此一纸诉状,把物业公司和业主委员会告上法庭,确认二被告侵犯他对富华小区共有道路使用权;要求两被告共同赔偿他的停车费损失435元,同时,两被告还需向他赔礼道歉。


■[诉状争锋]


被告之一的物业公司认为,业主每月要交纳80元停车费、要求业主办理停车卡、保安不允许卫联驾车进入富华小区这些行为是根据另一被告业主委员会的决定而实施的,没有侵犯原告的权利。根据业主委员会的决定,在富华小区共有道路上停放车辆的业主应缴纳停车费,交费后办理停车卡,没有停车卡不得进入富华小区。而原告车辆准备停放在富华小区共有道路上,又没有按业主委员会的规定缴费、办理停车卡,所以物业公司才不允许原告驾车进入富华小区把车辆停放在小区共有道路上。被告的行为并没有侵犯原告的利益,要求驳回原告的诉讼请求。

另一被告业主委员会则辩称,业主委员会是依法选举产生的,根据《物权法》的规定,业主委员会可以决定收取相应费用,业主委员会的决定对全体业主有约束力。物业公司收取的停车费除少量作为管理费外,其他归全体业主所有。因此业主委员会的行为未侵犯原告的权利。要求驳回原告的诉讼请求。

经法院查明,2008年1月1日,被告物业公司与被告业主委员会签订了《物业管理委托合同》,被告业主委员会委托被告物业公司管理富华小区,委托期限从2008年1月1日到2008年12月30日。同日,富华小区业主委员会决定,地上固定车位每月向物业公司交纳80元的停车费。2008年2月15日,业主委员会决定,地下车库每月按25元标准向物业公司交纳管理费用。


■[法院判决:车位还应交停车费]


法院经审理认为,卫联是富华小区的业主,也是拥有某某号地上划线固定车位的使用权人。该富华小区业主委员会的决定,对其有约束力,故卫联应当缴纳停车费或车库管理费,并办理停车卡;卫联未办理停车卡,物业公司则有权依业主委员会的授权不允许原告驾车进入富华小区。因此,卫联要求确认两被告侵犯原告对富华小区的共有道路的使用权的诉讼请求,法院不予以支持。同时,卫联要求两被告共同赔偿停车费损失及赔礼道歉的诉讼请求,缺乏事实和法律依据,不予支持。


■[评析]


1、业主委员会决定是否有效?  

但凡涉及小区停车的位置,分地上停车位和地下车库两种,二者概念不同。目前,《物权法》并没有特别对地下车库的权属作出明确的规定,但把主导权交给了建筑开发单位。一般来说,在《物权法》颁布以后,如果地下车库的权属归开发商所有,那么停车费必须要交;如果权属归业主所有,停车费也要交,但收益归全体业主所有。类比地上车位,也分两种情况:权属归开发商的,当然要交停车费;归业主所有的公共用地的,其交费则由业主委员会决定。也就是说,地上停车位和地下车库都要交纳停车费。而权属归全体业主的车位,其作出缴交停车费这样重大的决定,应该听取全体业主的决定;物业公司收取的停车费则归全体业主所有。

小区现在的停车收费及标准有政府部门的法规条文为依据,而停车费具体收费标准由业主大会或业主委员会与物业管理企业,根据服务等级和相应的基准价及浮动幅度,在合同中约定,并将约定的收费标准报价格管理部门备案,由物价局核定后方可执行。小区的物业收费只能按物价局核定后的标准执行。因各小区提供服务的等级不同,小区收取的物业费用(包括停车费)数额也不等。车主并没有占物业公司的地,而是占了广大业主的共同共有的道路用地,停车费就不能归物业公司所有,应该将这笔收入全部归业主共同所有,用于支付小区公共部位的维修,减轻业主交纳物业管理费的负担。

在本案中,对业主共同共有的车位收益,其大部分应该归业主所有,小部分应该归物业公司用以支付管理成本,同时获得一点盈利。因此,业主委员会的决定是正确的,并未侵犯原告的权益。

2、卫联是否应交纳停车费?

物业管理公司依法在住宅小区物业管理范围内提供停车服务,可按规定收取停车费。停车管理服务的内容和职责包括:建立健全各项管理制度和安全防范措施;对车辆进出进行登记;维护车辆通行和停放秩序,对停放的车辆进行巡查;负责公共停车场地的卫生及其维修;定期清点场内车辆。

卫联是以“停车场归全体业主所有”为由,拒交停车费的。虽然,小区地上停车位的归属权属全体业主所有,但停车和管理是有成本的,所以收取适当的费用是应该的,而且收费也是取得了物价部门的允许,按照相关标准执行。

另外,业主交费是要区分物业费和停车费的,交了物业费并不等于交了停车费。因为物业费是物业管理合同中约定的物业公司提供服务的费用,例如绿化、日常管理、保安等,停车费如果没有约定包含在物业管理费中,就要另行收取了。车主可以把当时与物业公司签订的合同拿出来仔细阅读,物业费明细应该在合同中都有写明,而缴交停车费这样重大的决定,应该听取全体业主的决定;物业公司收取的停车费归全体业主所有。因此,卫联要在小区车位停车,要依规交纳停车费。

3、卫联不办停车卡,是否可以将私车停放在富华小区公共道路上?

根据《物权法》第七十条规定,对于小区内业主共有部分的公共场所可不可以停车、停车该不该收费、收益的归属、没有购买车位的业主停车应不应该收费等问题,应该由业主通过业主大会来讨论决定,并可制定管理制度。小区物业公司无权对小区内的公共场所可不可以停车等属于业主享有权利的问题作出决定,但是,小区物业公司可以在业主大会或者业主委员会的授权下进行相应的管理。《物权法》第七十四条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。据此规定,富华小区内,占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位,其权属归于业主共有,在这些地方停车该不该收费、收益的归属和分配等问题,应该由业主通过业主大会来讨论决定。

占道就要交纳一定的公共场地占用费。小区道路是公共场地,所以任何单个业主都不能擅自占用。不过,由于许多小区建造时,停车库配置不足,为解决部分业主停车难问题,不得不划出部分道路让业主有序停车,但这种占道不能是无条件的,否则对无车的业主就不公平。按照《物权法》,地上公共的道路用作停车的,其所有权归全体业主共同所有,但停车还牵扯到管理成本,而且有些小区的地上车位可以买卖。对于小区停车场所的收费,各地不同,各个小区也不同,如果只依据目前的《物权法》,还不能解决这些问题,需要相关部门出台实施细则。因此,卫联不能擅自一直将车停在富华小区公共道路上。


■[结案感言]


目前,因为很多业主对小区物业管理长期不规范不满,加上许多物业公司从没有出示过停车收费经营许可证,停车费用也是自己决定,根本不通过业主委员会;更有甚者,有的收费标准高出规定数倍,才导致出现众多业主不缴费的问题。还有,停车费的收取没有计入物业管理收入预算中,在合同中也没有约定收取标准和划分车位使用权,这就使得有的物业管理公司有恃无恐,随意增加停车费,如果不交,强制收取的也不在少数,许多业主为了不增加麻烦,也就忍气吞声了。关键是国家相关部门应该根据小区的档次确定明确的收费细则,否则,停车收费很难走出目前的僵局。另外,在实际操作中,这笔钱是否会被物业公司挪作他用?因此对停车费用途的监督显得十分重要。由于这笔钱涉及到全体业主的共同利益,作为最直接的监督者,业主委员会应认真履行自己的职责,核实物业公司是否因物业收费标准偏低而导致经营亏损,并视情况决定划拨部分或全部停车费来弥补物业公司经营亏损,以保持和提高物业公司的服务水平。同时,对停车费的使用,物业公司也应当主动告知业主委员会,征得他们的同意。业主委员会如果对停车费使用情况有异议,可以聘请审计单位审计。
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